Pernah dengar cerita horor KPR: "sudah nyicil hingga ratusan juta, tapi pokok baru terbayar puluhan juta"?

Itu nyata terjadi, dan bukan karena kesalahan perhitungan. Memang begitulah cara kerja bunga yang jarang dijelaskan secara transparan. Biar tidak kaget, gunakan Hitung KPR untuk membedah alokasi cicilan secara detail. Bandingkan secara angka pola cicilan Anuitas, Flat Rate, Efektif, serta skema non-bunga Syariah Murabahah.

Pahami informasi dan detailnya secara menyeluruh agar kamu lebih yakin sebelum terikat komitmen angsuran jangka panjang.

Pilih Metode Angsuran

Tersedia beberapa metode angsuran yang umum digunakan oleh pihak pembiaya / bank

Metode aktif: Anuitas

Nominal angsuran per bulan tetap sepanjang masa kredit.

Di bulan-bulan awal, sebagian besar angsuran adalah bunga. Porsi pokok membesar seiring berjalannya waktu.

Anuitas adalah metode yang paling umum/populer digunakan pada KPR konvensional di Indonesia.

Parameter Simulasi

Harga Properti/Rumah

Uang Muka (DP)

10,00% dari harga propertiBank umumnya meminta DP 10–20%, tergantung kebijakan bank dan jenis rumahnya. Batas maksimal pinjamannya mengikuti aturan LTV (Loan to Value), yaitu perbandingan antara jumlah pinjaman dan nilai properti. Makin kecil DP, makin besar pokok pinjaman dan makin besar total bunga yang dibayar.

Pokok Pinjaman

= Harga Properti − Uang Muka

Suku Bunga per Tahun

Suku bunga per bulan: 0,9167%Bunga promo fixed di tahun-tahun awal umumnya 3–6% per tahun. Setelah masa fixed habis, bunganya jadi floating dan umumnya 9–13%, mengikuti SBDK (Suku Bunga Dasar Kredit) tiap bank ditambah premi risiko. Kalau belum yakin mau isi berapa, pakai angka floating supaya hasilnya tidak terlalu optimistis.

Lama Kredit (Tenor)

Tahun

Total 180 bulan angsuranUmumnya 5–25 tahun. Tenor lebih panjang bikin angsuran bulanan lebih ringan, tapi total bunganya jauh lebih besar. Coba ubah angkanya dan bandingkan sendiri.

Aktifkan KPR Bunga Fixed + Floating Pola umum bank konvensional Indonesia: bunga tetap (fixed) di awal, lalu mengikuti pasar (floating) setelahnya.

Skenario Tersimpan

Simpan simulasi ini lalu ubah angkanya untuk membandingkan, misalnya bunga 8% vs 11%, atau tenor 15 vs 20 tahun. Tersimpan di peramban kamu saja.

Belum ada skenario tersimpan. Simpan simulasi pertama untuk mulai membandingkan.

Panduan & Keterangan

Kalkulator ini hanya untuk simulasi edukatif. Angka yang tampil adalah ilustrasi hasil perhitungan berdasarkan isian input; bukan penawaran kredit, bukan kontrak, dan bukan nasihat keuangan atau hukum.

Tab Syariah Murabahah menampilkan ilustrasi sederhana metode Murabahah; bukan fatwa, bukan sertifikasi halal, dan bukan pengganti akad resmi pihak pembiaya. Aplikasi ini tidak terafiliasi dengan bank, lembaga keuangan, atau lembaga keagamaan manapun. Selain Murabahah, ada juga metode akad lain seperti Musyarakah Mutanaqisah (MMQ) dan Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) yang strukturnya berbeda.

Selalu verifikasi angka dengan pihak pembiaya pilihan kamu sebelum mengambil keputusan.

Baca disclaimer lengkap

Panduan Metode Angsuran

Metode Syariah Murabahahpokok dan margin ditetapkan di awal, angsuran tetap

Pada pembiayaan Syariah Murabahah, secara prinsip pihak pembiaya membeli aset lalu menjualnya kepada nasabah dengan harga transparan yang memuat keuntungan (margin), sesuai ketentuan produk dan pengawasan lembaga terkait.

Simulator ini tidak memodelkan seluruh syarat syariah maupun administratif. Nilai yang ditampilkan adalah ilustrasi angka, termasuk pembagian margin ke angsuran bulanan. Ini bukan fatwa, bukan penilaian halal/haram, dan bukan pengganti dokumen akad resmi atau konsultasi dengan pihak berwenang yang Anda percayai.

Nominal Pembiayaan = harga properti − dp
margin = nominal margin keuntungan pihak pembiaya
n = tenor dalam bulan
angsuran per bulan = (Nominal Pembiayaan + margin) / n

Metode Anuitasangsuran tetap, bunga menurun, pokok meningkat

Nominal angsuran bulanan tetap sepanjang tenor kredit. Di dalamnya, porsi bunga turun dari bulan ke bulan, sementara porsi pokok meningkat. Ini adalah metode yang paling umum/populer digunakan pada KPR konvensional di Indonesia; detail akhir tetap mengikuti ketentuan bank masing-masing.

r = bunga per bulan
n = tenor dalam bulan
angsuran per bulan = pokok × (r / (1 − (1+r)⁻ⁿ))

Metode Flat Rateangsuran tetap, bunga tetap, pokok meningkat

Bunga dihitung dari pokok awal dan nilainya tetap tiap bulan, bukan dari sisa pokok. Akibatnya, total bunga biasanya lebih besar dibanding metode Efektif atau Anuitas. Skema ini umum pada kredit konsumtif, dan relatif lebih jarang untuk KPR konvensional.

Di simulator ini, r mengikuti asumsi dasar yang sama (suku bunga tahunan dibagi 12). Di praktik bank, istilah “flat" dan angka ekuivalen efektif dapat berbeda, jadi jadikan hasil ini sebagai pembanding pola, bukan pengganti jadwal resmi.

r = bunga per bulan
n = tenor dalam bulan
bunga per bulan = pokok × r
angsuran per bulan = (pokok/n) + bunga per bulan
total bunga = bunga per bulan × n

Metode Efektifangsuran menurun, bunga menurun, pokok meningkat

Bunga dihitung dari sisa pokok yang belum dilunasi. Karena sisa pokok makin kecil, bunga dan total angsuran bulanan ikut menurun. Total biaya riil tetap bergantung pada ketentuan bank, termasuk biaya tambahan atau skema pelunasan dipercepat.

r = bunga per bulan
n = urutan bulan berjalan
bunga bulan ke-n = (pokok − ((n−1) × pokok/total bulan)) × r
angsuran bulan ke-n = (pokok/total bulan) + bunga bulan ke-n

Keterangan Kolom Tabel Angsuran Per Bulan

Bulan ke	Urutan bulan angsuran berjalan, dimulai dari bulan ke-1.
Bunga %	Suku bunga efektif per bulan pada baris tersebut (tahunan ÷ 12). Pada KPR Hybrid, nilai berubah di setiap batas tier.
Angsuran per Bulan	Total angsuran per bulan (pokok + bunga). Anuitas & Flat: tetap sepanjang tenor (atau per-tier). Efektif: menurun setiap bulan.
Pokok per Bulan	Porsi yang langsung melunasi sisa pinjaman. Anuitas: naik tiap bulan. Efektif & Flat: tetap.
Bunga per Bulan	Komponen bunga bulan ini. Anuitas/Efektif: dihitung dari sisa pokok. Flat: selalu dari pokok awal.
Akumulasi Angsuran	Total seluruh angsuran yang sudah dibayar dari bulan 1 hingga bulan ini.
Akumulasi Pokok	Total pokok pinjaman yang sudah terlunasi hingga bulan ini.
Akumulasi Bunga	Total bunga yang sudah dibayar dari bulan 1 hingga bulan ini.

Kamus Terminologi KPR

Dasar

KPR	Kredit Pemilikan Rumah: fasilitas pinjaman dari bank atau lembaga keuangan untuk membeli properti. Nasabah membayar cicilan bulanan selama tenor yang disepakati.
Angsuran / Cicilan	Pembayaran bulanan yang wajib dibayar nasabah ke bank. Setiap angsuran terdiri dari dua komponen: sebagian melunasi pokok pinjaman, sebagian membayar bunga (atau margin pada syariah).
Akad	Perjanjian resmi antara nasabah dan bank/lembaga pembiaya yang ditandatangani di hadapan notaris. Akad memuat seluruh syarat kredit: jumlah pinjaman, bunga/margin, tenor, dan kewajiban kedua pihak.
Harga Properti	Nilai properti yang disepakati antara penjual dan pembeli, sebelum diperhitungkan biaya pembiayaan.
Uang Muka (DP)	Bagian dari harga properti yang dibayar tunai di muka. Biasanya 10–30% dari harga properti. Besaran minimum DP diatur oleh kebijakan bank dan Bank Indonesia.
Pokok Pinjaman Konvensional	Jumlah yang dibiayai bank (Harga Properti − DP). Ini adalah utang pokok yang dicicil selama tenor.
Nominal Pembiayaan Syariah	Istilah untuk pokok pinjaman dalam pembiayaan syariah. Besarnya sama: Harga Properti − DP.
LTV (Loan to Value)	Perbandingan antara jumlah pinjaman dan nilai properti yang dijaminkan, dinyatakan dalam persen. Bank Indonesia menetapkan batas maksimalnya, dan batas itulah yang menentukan DP minimal: LTV maksimal 90% berarti bank boleh membiayai 90% nilai properti, sisanya 10% dibayar sebagai DP.
Tenor	Jangka waktu pelunasan kredit/pembiayaan dalam tahun. Semakin panjang tenor, angsuran per bulan lebih ringan namun total bunga/margin lebih besar.
Agunan / Jaminan	Aset yang diserahkan sebagai jaminan kepada bank. Pada KPR, properti yang dibeli otomatis menjadi agunan selama kredit belum lunas. Jika nasabah gagal bayar, bank berhak mengeksekusi agunan.

Bunga & Imbal Hasil

Suku Bunga Konvensional	Biaya pinjaman dinyatakan dalam persentase per tahun. Pola perhitungannya berbeda tiap metode: Anuitas (angsuran tetap), Efektif (angsuran menurun), Flat (bunga dari pokok awal).
Bunga Fixed Konvensional	Suku bunga yang dikunci pada nilai tertentu dan tidak berubah selama periode yang disepakati (biasanya 1–5 tahun pertama). Memberikan kepastian besaran angsuran di awal masa kredit.
Bunga Floating Konvensional	Suku bunga yang dapat berubah sewaktu-waktu mengikuti kondisi pasar atau kebijakan bank. Pada KPR, bunga floating biasanya berlaku setelah periode fixed berakhir. Angsuran bisa naik atau turun.
SBDK (Suku Bunga Dasar Kredit)	Suku bunga terendah yang dipakai bank sebagai dasar penetapan bunga kredit, dan wajib dipublikasikan. Bunga yang ditawarkan ke nasabah biasanya SBDK ditambah premi risiko, jadi lebih tinggi dari angka yang diumumkan. Saat masa bunga fixed habis, bunga floating mengikuti pergerakan SBDK ini.
KPR Hybrid Konvensional	Produk KPR yang menggabungkan dua fase: periode bunga fixed di awal (angsuran pasti), lalu beralih ke bunga floating hingga tenor selesai. Umum di Indonesia, misalnya fixed 2 tahun lalu floating.
Tier / Berjenjang Konvensional	Periode bertahap dalam KPR hybrid di mana suku bunga fixed bisa berbeda-beda. Contoh: tahun 1–2 bunga 5%, tahun 3–5 bunga 7%, lalu floating. Setiap jenjang (tier) punya rate dan durasi sendiri.
Margin Syariah	Keuntungan yang disepakati di muka dalam akad Murabahah (jual-beli). Bukan bunga, nilainya tetap sejak awal dan tidak berubah selama tenor.
Total Angsuran	Total seluruh cicilan yang dibayarkan selama tenor, mencakup pokok pinjaman/pembiayaan dan seluruh bunga/margin.

Biaya Akad

Biaya Provisi	Biaya administrasi kredit yang dikenakan bank, biasanya 0,5–1% dari pokok pinjaman. Dibayar sekali saat penandatanganan akad.
Biaya Administrasi	Biaya operasional pemrosesan pengajuan kredit oleh bank/pembiaya. Biasanya nominal tetap.
Appraisal / KJPP	Biaya penilaian properti oleh penilai independen bersertifikat (KJPP). Bank memerlukan ini untuk memastikan nilai agunan sesuai dengan jumlah kredit yang diberikan.
Notaris / PPAT	Biaya jasa Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk membuat akta kredit, Akta Jual Beli (AJB), dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT).
BPHTB	Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan: pajak yang dibayar pembeli saat memperoleh hak atas properti. Tarif 5% dari (Harga Properti − NJOPTKP). Besaran NJOPTKP berbeda tiap daerah.
NJOPTKP	Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak: batas nilai properti yang dibebaskan dari penghitungan BPHTB. Besarannya ditetapkan tiap daerah dan biasanya berbeda-beda. Nilai properti di bawah NJOPTKP tidak dikenai BPHTB.
Asuransi Jiwa Kredit	Proteksi jiwa yang melunasi sisa pokok kredit jika nasabah meninggal dunia sebelum tenor berakhir. Premi dibayar sekali di awal (satu kali).
Asuransi Kebakaran	Proteksi aset properti terhadap risiko kebakaran dan bencana. Properti yang dijadikan agunan kredit umumnya wajib diasuransikan. Premi dibayar setiap tahun.

Dokumen & Legal

AJB	Akta Jual Beli: dokumen resmi yang dibuat di hadapan PPAT sebagai bukti perpindahan hak kepemilikan properti dari penjual ke pembeli. AJB wajib ada sebelum sertifikat bisa dibalik nama.
APHT	Akta Pembebanan Hak Tanggungan: dokumen yang menjadikan properti sebagai agunan resmi untuk bank. Selama kredit belum lunas, bank memegang hak tanggungan atas properti tersebut.
SKMHT	Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan: surat kuasa sementara yang dipakai ketika APHT belum bisa langsung dibuat, misalnya sertifikat masih dalam proses pemecahan atau balik nama. Berlaku terbatas, lalu ditingkatkan menjadi APHT.
PPAT	Pejabat Pembuat Akta Tanah: pejabat berwenang yang membuat akta peralihan hak atas tanah, termasuk AJB dan APHT. Sering dirangkap oleh notaris, karena itu biayanya ditulis "Notaris / PPAT".
KJPP	Kantor Jasa Penilai Publik: penilai properti bersertifikat dan independen dari bank. Hasil penilaiannya yang dipakai bank sebagai nilai properti, dan nilai itu bisa lebih rendah dari harga yang disepakati dengan penjual.
SHM	Sertifikat Hak Milik: bukti kepemilikan properti yang paling kuat dan permanen. Pemegang SHM memiliki hak penuh atas tanah/bangunan tanpa batas waktu. Properti dengan SHM umumnya lebih mudah diajukan sebagai agunan KPR.
HGB	Hak Guna Bangunan: hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah negara atau tanah orang lain, dengan jangka waktu tertentu (biasanya 30 tahun, dapat diperpanjang). Banyak apartemen dan properti di kawasan tertentu berstatus HGB.

Ringkasan Biaya

Harga Perolehan Properti	Total yang dibayarkan kepada pembiaya: Harga Properti + total bunga/margin. Ini menggambarkan “harga nyata” properti setelah memperhitungkan biaya pembiayaan.
Dana Siap di Hari Akad	Uang tunai yang harus tersedia pada hari penandatanganan akad: DP + seluruh biaya akad (provisi, admin, appraisal, notaris, BPHTB, asuransi jiwa).
Estimasi Total Biaya Kepemilikan	Gambaran lengkap seluruh pengeluaran selama masa kredit: DP + biaya akad + total angsuran + asuransi kebakaran. Angka ini adalah simulasi edukatif, bukan penawaran resmi bank.

Kalkulator Simulasi KPR: Anuitas, Flat Rate, Bunga Efektif, dan Syariah Murabahah